В Москве резко сократились продажи офисной недвижимости. Компании и инвесторы всё чаще откладывают покупку помещений, а девелоперам становится сложнее находить покупателей. Причина — в замедлении деловой активности, дорогих кредитах и неопределённости с будущими доходами.
Фото: sok.works Продажи офисных помещений в столице сократились от 20 до 50%
Елена Иванова
За 9 месяцев 2026 года в Москве было продано 213 тыс. кв.м помещений под офисы, что на 29% меньше, чем за тот же период в прошлом году, пишут «Ведомости» со ссылкой на агентство IPG.Estate. Еще два других агентства также фиксируют сокращение продаж. Разлет данных — значительный. Так, Commonwealth Partnership (CMWP) дает падение на 21%, а Bright Rich | Corfac International — на 50,5%.
Несмотря на разницу в оценках по той причине, что аналитические службы считают рынок по разным методикам, факт остается фактом — покупателей сильно поубавилось.
Деловая активность даже в Москве замедляется, считает руководитель департамента исследований CMWP Полина Афанасьева связывает это с замедлением деловой активности. Высокая стоимость кредитов и снижение инвестиционной активности заставляют покупателей осторожнее относиться к крупным вложениям. Компании дольше выбирают помещения, а некоторые предпочитают вообще отложить сделку.
Офисов становится больше, а покупателей — меньше
На рынке складывается непростая ситуация для продавцов: предложение растёт, а спрос слабеет. По данным NF Group, в первом полугодии 2026 года объём офисов, выставленных на продажу на первичном рынке, достиг 1,1 млн кв. м — на 45% больше, чем годом ранее. За это время на рынок вышли 14 новых офисных проектов.
Получается, что девелоперам приходится конкурировать за всё более осторожного покупателя. Если раньше инвесторы рассчитывали на быстрый рост стоимости недвижимости и стабильный доход от аренды, то теперь им сложнее оценить, когда вложения окупятся. Дорогой кредит дополнительно увеличивает расходы на покупку.
Избыток предложения пока не привёл к общему снижению цен. По оценке NF Group, средняя цена предложения офисов на первичном рынке в первом полугодии выросла на 12% за год, до 507 тыс. руб. за кв. м. По прогнозу компании, к концу 2026 года она может достигнуть 530 тыс. руб.
Почему офисы дорожают, если их всё хуже покупают
На первый взгляд, это выглядит парадоксально. С одной стороны, цена, которую девелопер указывает в рекламе, и сумма, за которую он в итоге продаёт помещение, — не одно и то же.
С другой стороны, строительство дорожает, финансирование обходится дорого, а девелоперы не всегда готовы снижать цены. Это может сделать проект убыточным. Вместо прямого удешевления они могут предлагать рассрочку, скидки на отдельные помещения или другие условия покупки.
Кроме того, средняя цена зависит от того, какие именно офисы продаются. Если в статистике увеличивается доля дорогих объектов, показатель может расти даже при ухудшении ситуации на рынке в целом.
Данные консультантов это подтверждают. IPG.Estate оценила среднюю стоимость квадратного метра в офисных проектах в 597 тыс. руб. — на 3,6% выше прошлогоднего уровня. Но Bright Rich | Corfac International, анализируя фактические сделки, зафиксировала снижение средней цены на 13,5%. Иными словами, официальные цены предложения ещё держатся, но реальные сделки могут проходить дешевле.
Аренда тоже не гарантирует прежней доходности
Инвесторы, покупающие офисы для сдачи в аренду, сталкиваются с другой проблемой: свободных помещений становится больше. По данным CMWP, в первом квартале 2026 года доля свободных офисов классов Prime, A и B достигла 5,3%. К концу года аналитики ожидали её увеличения до 7,1%.
При этом арендные ставки остаются высокими. В первом квартале средняя ставка в выборке CMWP составляла 36,4 тыс. руб. за кв. м в год — на 34% больше, чем годом ранее.
Но высокая ставка ещё не означает, что собственник будет получать этот доход постоянно. Если помещение долго не удаётся сдать, владелец теряет деньги на простое, а иногда вынужден предоставлять арендатору скидку или оплачивать ремонт и отделку. Поэтому для инвестора важна не только цена покупки, но и то, сколько времени потребуется, чтобы найти арендатора и вернуть вложенные средства.
Рынок ждёт более осторожных покупателей
Если спрос продолжит слабеть, девелоперам придётся активнее конкурировать за покупателей и предлагать больше скидок и более гибкие условия оплаты. Первым это может затронуть проекты, где много непроданных площадей и где покупателям доступно несколько альтернатив.
Главный вопрос для рынка — насколько долго продавцы смогут удерживать цены при сокращении спроса и росте предложения. Если дорогие кредиты и осторожность инвесторов сохранятся, корректировка может начаться не с массового снижения прайс-листов, а со скидок, рассрочек и более выгодных условий для покупателей.
