Россиянка взяла ипотеку на 4 млн рублей и была шокирована итоговой суммой: при длинном сроке кредита банку придется вернуть больше 20 млн. Такая математика сегодня стала реальностью для заемщиков, которые не попадают под льготные программы. Средняя ставка по ипотеке составляет сегодня 18% годовых.
Фото: ТГ Россияне переплачивают по ипотеке в пять-шесть раз
Елена Иванова
История с ипотекой на 4 млн рублей хорошо показывает, насколько дорогим остается жилищный кредит в России. При ставке около 18% и сроке 30 лет ежемесячный платеж по такому займу составляет примерно 60,3 тыс. рублей, а общая сумма выплат достигает 21,7 млн рублей. Из них около 17,7 млн приходится на проценты. При ставке 20% общая сумма выплат поднимается примерно до 24,1 млн рублей.
Иными словами, человек занимает у банка 4 млн рублей, но при длительном кредите возвращает сумму в пять–шесть раз больше. При этом речь идет только о процентах и основном долге, без учета страховки и других сопутствующих расходов.
Какие ставки действуют сейчас
По данным Банка России, в августе 2026 года средневзвешенная ставка по ипотеке на рыночных условиях составила 18% годовых против 17,8% в июле. На готовое жилье средняя ставка была ниже — 12,5%, однако общая статистика сильно зависит от государственных программ.
Ключевая ставка ЦБ с 25 сентября составляет 14% годовых. Дорогие деньги для банков остаются одним из главных факторов, удерживающих рыночную ипотеку на уровне около 18% и выше.
При этом рекламная ставка и фактическая стоимость кредита могут различаться. Например, ВТБ сейчас указывает по ипотеке на новостройки и вторичное жилье первоначальный взнос от 20,1%, срок до 30 лет, а ставка зависит от конкретной программы и параметров заемщика.
Газпромбанк для ипотечных кредитов на 4 млн рублей указывает диапазон полной стоимости кредита 16,494–28,616% годовых, при заявленной ставке от 10% в зависимости от условий программы.
Льготная ипотека выглядит совершенно иначе
Главное исключение — государственные программы. С 1 октября 2026 года условия «Семейной ипотеки» стали зависеть от количества детей. В большинстве регионов семья с одним ребенком младше семи лет может получить кредит под 10%, с двумя детьми — под 8%, с тремя — под 6%, с четырьмя — под 4%, а семьи с пятью и более детьми — под 2%. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставки находятся на 2 процентных пункта выше.
Одновременно государство ограничило срок субсидирования льготной ставки 15 годами. Для новых договоров с 1 октября максимальная сумма кредита также зависит от числа детей.
Поэтому средняя ставка по всему ипотечному рынку намного ниже рыночной. В августе она составила 10,1%, хотя рыночные кредиты выдавались в среднем под 18%.
Почему люди все равно берут ипотеку под 18–20%
Первая причина — жилищный вопрос нельзя отложить. Семья может не иметь возможности несколько лет ждать снижения ставок или продолжать платить аренду.
Вторая — низкая ставка доступна далеко не всем. Государственные программы имеют ограничения по составу семьи, возрасту детей, типу жилья, региону и другим параметрам. Для остальных остается рыночный кредит.
Третья — длинный срок делает неподъемный кредит формально доступным. При 4 млн рублей на 30 лет под 18% платеж составляет около 60 тыс. рублей. Если сократить срок, ежемесячная нагрузка резко возрастет. Именно поэтому заемщик может согласиться на огромную переплату ради платежа, который помещается в его текущий семейный бюджет.
Наконец, часть покупателей рассчитывает на досрочное погашение или последующее рефинансирование. ВТБ, например, приводит пример ипотеки на 4 млн рублей, взятой под 22,3% на 18 лет: при рефинансировании под 19,6% ежемесячный платеж снижается с 75,8 тыс. до 67,4 тыс. рублей.
Проблема в том, что рассчитывать на будущие ставки как на гарантированный сценарий нельзя. Заемщик подписывает обязательство по конкретной ставке и должен исходить прежде всего из платежа и полной стоимости кредита на момент заключения договора.
Ипотека превращается в выбор между платежом и переплатой
При ставке 18% кредит на 4 млн рублей сроком на 30 лет обходится примерно в 21,7 млн рублей. При 20% — уже около 24,1 млн. Ставка растет всего на два процентных пункта, но разница в итоговых выплатах составляет более 2,3 млн рублей.
Поэтому сегодняшняя ипотека фактически разделилась на два рынка. Для тех, кто подходит под государственные программы, стоимость денег может составлять несколько процентов годовых. Для остальных рыночная ставка остается около 18% и выше. Именно длинный срок превращает высокую ставку в многомиллионную переплату: небольшой ежемесячный платеж оказывается платой за десятилетия обслуживания долга.