ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ СЗЗ
М.В.Винокурова, директор НОЦ «Экологическая безопасность территорий» ФГБОУ ВО УГЛТУ, сертифицированный судебный эксперт по виду экспертизы «Экологическая»,к.т.н.
Тема установления СЗЗ и разработки проектов СЗЗ является одной из самых дискуссионных и проблемных.
Правовая форма установления и организации СЗЗ как защитного барьера выражена в качестве обязанности осуществляющих хозяйственную деятельность ЮЛ и ИП, предусмотренной земельным, градостроительным, санитарным и природоохранным законодательством РФ (Рис.1).
Рис.1. Обязанность по установлению СЗЗ.
В силу ст.11 Федерального закона № 52-ФЗ ИП и ЮЛ в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны, в частности, выполнять требования санитарного законодательства, разрабатывать и проводить мероприятия, обеспечивать безопасность населения.
НЕУСТАНОВЛЕНИЕ СЗЗ является нарушением п.п.2, 3 ПП РФ № 222, п.14 Правил (утв. ПП РФ №222), п.п.2.1-2.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.
Объектом данного правонарушения выступают общественные отношения в сфере охраны здоровья и обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.
Объективная сторона правонарушения, заключается, как в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, так и в невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий.
Субъектом правонарушения может быть ЮЛ, вина которого согласно ч.2 ст.2.1 КоАП РФ устанавливается выявлением у него
- во-первых, возможностей для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность,
- и, во-вторых, непринятием всех зависящих от него мер по их соблюдению.
Согласно ст.55 Федерального закона № 52-ФЗ за нарушение санитарного законодательства устанавливается (Рис.2)
- дисциплинарная,
- административная
- и уголовная ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Рис.2. Виды юридической ответственности
Сложившаяся проблемная ситуация в части установления границ СЗЗ во многом имеет искусственную природу, так как легко объясняется как наличием противоречий в действующих НПА, так и отсутствием:
- общего подхода к толкованию санитарно-эпидемиологических требований,
- излишним додумыванием несуществующих правил и норм
- и, конечно, так и не сложившейся (за многие годы) единообразной практикой правоприменения.
По сути – это «треугольник Карпмана»: вводные те же, меняется только форма отношений. В основе – бизнес-отношения (Рис.3).
Тем не менее, начинается все с человеческого фактора во всех сферах нашего общества (законодатели, надзор, промышленники, девелоперы, жители), который и формирует ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ и СОЦИАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ, в т.ч.:
Ø лоббирование интересов отдельных групп (законодатели);
Ø конъюнктурно ориентированные подходы к экспертизе ПД (надзор);
Ø вариантность толкования норм НПА и НМД отдельными экспертами и конкретными управлениями РПН (надзор);
Ø ревизия ЭЗ специально аккредитованных в установленном порядке экспертных центров – «экспертиза экспертиз» (надзор);
Ø несоблюдение сроков выдачи решений ГГСВ (надзор);
Ø позиция промышленников и девелопмента «разрешено все, что не запрещено», в т.ч. начало строительных работ до получения разрешительной документации;
Ø жалобы и «экологический экстремизм» (население).
Рис.3. «Треугольник Карпмана» при установлении границ СЗЗ
К НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫМ и НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКИМ ФАКТОРАМ, формирующим НЕОДНОРОДНОСТЬ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАГИЯ и, как следствие, ПРАВОВУЮ и МЕТОДИЧЕСКУЮ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ, можно отнести:
наличие противоречий в отдельных НПА и НМД;
(например, п.4 ст.85 ЗК РФ и п.4 ст.107 ЗК РФ в редакции закона № 342-ФЗ и др.)
|
п.4 ст.85 ЗК РФ |
п.4 ст.107 ЗК РФ |
|
ЗУ и ОКС в ЗОУИТ могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, ОС и т.д. |
Приведение в соответствие разрешенного использования, снос … в течение 3-х лет со дня установления зоны в общем случае, а касаемо ЗУ и ОКС в СЗЗ – в течение 2 лет. |
отсутствие единых норм и требований, а по факту - постоянное изменение норм НПА и НМД, регламентирующих порядок и требования к разработке отдельных разделов проектов СЗЗ;
отсутствие НПА, регламентирующих порядок выдачи решений ГГСВ по установление СЗЗ и ответственность за нарушение сроков выдачи, установленных законодательством РФ (ЗК РФ, ПП РФ № 222).
Формально согласно ч.1 ст.2 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2021) выдача Решения ГГСВ об установлении СЗЗ является государственной услугой как
Ø предоставляемая федеральным органом исполнительной власти при осуществлении отдельных государственных полномочий, переданных федеральными законами,
Ø деятельность по реализации функций соответственно федерального органа исполнительной власти,
Ø которая осуществляется по запросам заявителей в пределах, установленных НПА РФ.
Ранее в проекте Административного регламента РПН по выдаче СЭЗ в редакции 2018 года выдача решений об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ была отнесена к государственным услугам и регламентирована.
В утвержденном же приказом Федеральной службы от 05.11.2020 №747 Административном регламенте не регламентирована услуга по выдаче решений.
Все это является основой для ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПРОБЛЕМ, а именно инициирует, в т.ч., постоянный рост затрат на установление и организацию СЗЗ, проблемы в возмещении убытков и др.
Кроме того, не следует забывать и об исторически сложившихся «территориях накопленного санитарно-эпидемиологического неблагополучия», а именно – территориях старопромышленных городов, где в СЗЗ промобъектов 50-80-ти летней давности постройки находятся целые районы с жилой застройкой и другими нормируемыми территориями и объектами.
Круг замкнулся. В результате спорные ситуации возникают при:
ü при разработке и согласовании проектов СЗЗ для действующих предприятий и в инвестиционных проектах;
ü при установлении СЗЗ специально уполномоченными органами исполнительной государственной власти;
ü при использовании материалов Генеральных планов муниципальных образований, ПЗиЗ и оформлении ГПЗУ;
ü в судебной практике при рассмотрении дел, связанных с наличием и установлением СЗЗ, ограничениями в ЗОУИТ, сносом ОКС, возмещением убытков;
ü и др.
ПОЗИЦИИ ПРОМЫШЛЕННИКОВ И ДЕВЕЛОПМЕНТА отслеживаются
q при разработке проектов СЗЗ:
· в «экономии» на разработчиках проектной документации, испытательных лабораториях при выполнении натурных исследований и измерений, приводящей порой к необратимым системным ошибкам в части доказательства достаточности размеров СЗЗ, в т.ч. к признанию поддельными протоколов исследований (например, дело №А70-17231/2020); а также не завершении процедуры установления СЗЗ, в результате которой жилая застройка на вполне законных основаниях оказывается в теоретических границах СЗЗ предприятия (например, дело №А57-27796/2017),
Ø в сокрытии информации об увеличении производственной мощности объектов с оговоркой на «рыночные» условия и невозможность прогнозировать продажи на несколько лет вперед;
Ø в задержке и (или) недооформлении земельных участков под промышленной территорией промобъекта как в силу объективных, так и субъективных факторов;
q а также в начале строительных работ до получения разрешительной документации, в т.ч. по установлению СЗЗ, а потом «вписывании» жилой застройки в Генплан и ПЗиЗ поселений.
В ряде случаев нарушения выявляются и при проверках ОКС государственным жилищным и строительным надзором (например, дела №А51-29323/2017, №А60-63828/2017, №А60-49720/2018, № А60-49726/2018).
ПОЗИЦИИ Роспотребнадзора по большому счету неизменны – «чем жестче, тем лучше».
В рамках правовой и методической неопределенности при экспертизе проектов СЗЗ возникают спорные ситуации в части правоприменимости ряда требований службы со ссылкой на действующие или частично действующие нормативно-правовые акты по:
q применению критерия 1,0 ПДК или 0,1 ПДК;
q обязательности выполнения в составе проекта СЗЗ оценки риска для здоровья населения для всех объектов I-V классов опасности или только для объектов I-II классов опасности;
q отсутствию результатов мониторинга на границе СЗЗ, количеству проб, дней исследований, перечню веществ, расположению точек отбора проб, исследуемых сред (атмосферный воздух, поверхностные и грунтовые воды, почвы) (например, дело № А60-49868/2019, № А60-27949/2019 и др.).
К сожалению, исходя из последней опубликованной редакции проекта «Положения о санитарно-защитных зонах» (2021, ID ПРОЕКТА: 02/07/12-20/00112129) перечисленные вопросы не будут сняты.
А, так же, РПН предъявляет требования по:
q обязательности оформления земельного участка для ведения хозяйственной деятельности в установленном порядке (например, дело №А65-34770/2017); (основание - п.9 ч.2 ст.34 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)
q необходимости организации СЗЗ для личных подсобных и крестьянско-фермерских хозяйств (например, дела №2-541/2020, №А35-4050/2019);
14.10.2021 в первом чтении ГД ФС РФ принят Проект Федерального закона №1212907-7 «О внесении изменений в статью 19 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Представленный законопроект подготовлен в целях установления возможности осуществления на принадлежащих крестьянским (фермерским) хозяйствам и сельскохозяйственным потребительским кооперативам земельных участках в составе земель сельскохозяйственного назначения сбыта произведенной ими продукции.
q недопустимости размещения нормируемых объектов в СЗЗ скотомогильников (биотермических ям) (например, дело № А40-231257/2016). кладбищ (например, дела № А63-24242/2019, № А51-4659/2020 и др.), полигонов.
При этом, следует отметить, что практически вся имеющаяся судебная практика по реализации санитарных требований к полигонам, кладбищам и их СЗЗ до февраля 2021 года основывалась на ранее действовавшем нормативном регулировании. В настоящее время действуют требования СанПиН 2.1.3684-21.
q По признанию недействительными ранее выданных СЭЗ и ЭЗ на проекты СЗЗ в связи с увеличением производственной мощности и введением в эксплуатацию ранее не учтенных производств (например, дело №5-364/2020).
q По отказу в выдаче решения ГГСВ и (или) СЭЗ на проект СЗЗ в связи с:
Ø фактическим нахождением в границах СЗЗ нормируемых объектов или со ссылкой на материалы Генпланов и ПЗиЗ поселений (например, дела № А35-4050/2019, №А33-28986/2020, №А41-41630/2020, А60-39674/2020 и др.);
Ø и планируемым строительством в ориентировочной СЗЗ нормируемых объектов (на основании несогласия административного органа с расстояниями до границ СЗЗ, предусмотренных проектом корректировки расчетной СЗЗ, например, дело №А65-34770/2017);
Ø а также с выявлением замечаний к ЭЗ в части недостоверности или отсутствия сведений по производственной мощности, источникам выбросов, перечню ЗВ, неправомерному использованию гигиенических нормативов и т.д. и т.п. (например, дела №А42-7304/2016, №А61-3869/2017, №А60-63038/2017, №А31-4721/2017, №А04-6312/2017, №2-913/2019, №А60-19075/2019, №А60-9239/2020 и др.).
В соответствии с внутренним письмом Федеральной службы РПН «О рассмотрении проектных материалов по обоснованию окончательных санитарно-защитных зон» от 18.06.2015 № 01/6968-15-32 сформированы и попрежнему в настоящее время сохраняют актуальность требования к составу экспертного заключения по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта СЗЗ (Рис.4).
Рис.4. Требования к составу экспертного заключения
ПОЗИЦИИ СУДОВ по непризнанию ЭЗ в основном заключаются в том, что «отсутствие каких-либо сведений в ЭЗ может свидетельствовать только о достаточности и полноте проведенных экспертом исследований и испытаний, соответствие их методикам или отсутствии таковых, что является основанием для отказа в предоставлении государственной услуги по выдачи СЭЗ согласно пунктам 56-57 Административного регламента, а не принятия решения о выдаче санитарно-эпидемиологического заключения о несоответствии в порядке пункта 62 Административного регламента» (в ред. от 2012 г., соответственно в ред. 2020 – п.65 и п.66) или «экспертное заключение, выдаваемое по результатам проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы ПД, по мнению суда, не может содержать все данные, указанные в ПД, поскольку задачей проведения экспертизы является установление соответствия (несоответствия) предмета санитарно-эпидемиологической экспертизы государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, техническим регламентам, а не перечислением всех проектных данных».
Суды не устраивает, что замечания Управлений Роспотребнадзора к проектам СЗЗ носят абстрактный характер без ссылок на конкретные нормы и правила, не содержат правового обоснования (например, дела №А42-3036/2017, №А61-3869/2017, №А60-19075/2019 и др.).
q Суды обязывают исполнять мероприятия, предусмотренные в проекте СЗЗ, согласованные экспертным и санитарно-эпидемиологическими заключениями в установленном порядке (например, дело №А70-9725/2019).
При невозможности выполнения мероприятий сокращение СЗЗ, по мнению судов, возможно при сокращении производственной мощности и выводе из эксплуатации отдельных производств, перепрофилировании, внедрении новых технологических решений, эффективных систем газоочистки и шумоподавления. Другие основания, по мнению суда, указаны в пункте 4.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (например, дело №А56-119374/2018).
q По мнению судов СЗЗ считается установленной и ограничения прав правообладателей земельных участков и землепользователей, вытекающие из установления ЗОУИТ, распространяются на земельные участки и объекты капительного строительства:
Ø при отображении в Генплане и ПЗиЗ поселения (например, дела №А51-29323/2017, №А26-7826/2018, №А67-36/2019);
и наоборот:
Ø только в соответствии с действующим санитарным законодательством (например, дело №А57-27796/2017, в котором Верховный Суд РФ ключевым для разрешения спора обстоятельством посчитал отсутствие решения об установлении СЗЗ: нет решения об установлении СЗЗ - нет и установленной СЗЗ, сколько бы экспертных заключений, санитарно-эпидемиологических заключений и писем Роспотребнадзора ни было у хозяйствующего субъекта).
Кроме того, суды считают, что ЗОУИТ в градостроительной документации лишь отображаются и «отображение в генеральном плане и правилах землепользования и застройки СЗЗ, не утвержденной в установленном порядке, противоречит актам большей юридической силы» (например, дело № 3а-62/2019).
Также по мнению судов СЗЗ считается установленной и ограничения начинают действовать:
Ø и с момента государственной регистрации соответствующего права на нее в ЕГРН на основании акта уполномоченного органа согласно проекту организации СЗЗ (например, дела №А57-21786/2014, №А82-15791/2018 и др.)
Ø и вне зависимости от включения сведений о СЗЗ в ЕГРН (например, дело №А03-22308/2014),
Ø а отсутствие сведений в публичном кадастре относительно СЗЗ (или отсутствие доказательств, подтверждающих установление СЗЗ) не влечет в качестве последствий запрет на ее указание в ГПЗУ в силу наличия зарегистрированного объекта, на который распространяются ЗОУИТ, и ограничений использования земельного участка и ОКС (например, дела №А75-8679/2016; №А03-18623/2017; №А31-2083/2018 и др.);
Ø а ограничения прав правообладателей ЗУ и землепользователей, вытекающие из установления ЗОУИТ, связаны не только с наличием акта об установлении границы СЗЗ, но и с учетом фактического существования самого объекта, эксплуатация которого, согласно установленным правилам, требует наличия СЗЗ (например, дело №А03-18623/2017).
В случае отсутствия сведений о ЗОУИТ в ЕГРН суды при исследовании вопроса информированности застройщика обращают внимание на такие обстоятельства, как
- наличие информационных (опознавательных, предупредительных) знаков,
- наличие сведений об охранных зонах в органах местного самоуправления,
- наличие информации о ЗОУИТ в градостроительном плане земельного участка, на схеме территориального планирования муниципального образования, в общедоступных источниках.
q Суды также указывают, что сроки реализации проекта СЗЗ должны соответствовать срокам окончания строительства, т.е. речь ИДЕТ ОБ ОТСЕЛЕНИИ ЖИТЕЛЕЙ И (ИЛИ) ПРИВЕДЕНИИ В СООТВЕТСТВИЕ РАЗРЕШЕННОГО ВИДА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (например, дело А32-15329/2016).
Судебная практика по спорам о сносе указанных объектов не отличалась единообразием (например, решения по делам №2-109/2015 от 29.04.2015, №2-2491/2015 от 28.05.2015 и др.).
При включении земель и объектов на них в состав СЗЗ правообладатели сталкиваются с принудительным ограничением своих прав на размещение определенных объектов и ведение некоторых видов деятельности. Формально ЗК РФ предусмотрено право на возмещение убытков, однако на практике все не так безоблачно.
Несогласие с размером убытков признается основанием для подачи искового заявления о возмещении убытков. Но в суде лицам, чьи права нарушены или ограничены установлением СЗЗ, придется столкнуться с рядом проблем.
Главная проблема состоит в том, что судебные акты по взысканию такого рода убытков единичны, а общий подход к разрешению подобных споров отсутствует. Суды исходят из того, что право на возмещение предоставлено собственникам и иным титульным владельцам земельных участков, правомочия которых были ограничены непосредственно при возникновении соответствующего обременения.
Судебная практика относительно самого факта ограничения прав, применимого в подобных ситуациях порядка возмещения убытков и расчета их размера, противоречива.
Так, при рассмотрении дела №А41-20317/11 удовлетворено требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории СЗЗ, установленной вокруг межпоселенческого кладбища. В данном деле суды руководствовались лишь нормами ст.15 ГК РФ, не ссылаясь на ст.57 ЗК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу №А41-20317/11).
Смоленским областным судом было отменено решение суда первой инстанции по делу №33-2445 об удовлетворении требований о взыскании рыночной стоимости земельного участка в связи с невозможностью его использования по назначению в связи с нахождением в СЗЗ кладбища и наличием захоронений. Суд сделал вывод, что сам факт нахождения ЗУ в СЗЗ не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, т.к. согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права истца не были нарушены.
Стоит отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды вообще не применяется судами. И это при том, что главным «убытком» при ограничении прав собственников и иных титульных владельцев ЗУ установлением СЗЗ чаще всего как раз и выступает именно упущенная выгода. Например, для участка с разрешенным использованием для целей жилищного строительства фактически утрачивается возможность его использования по назначению, но упущенная выгода очевидно существенно больше, чем просто стоимость квадратного метра земельного участка.
Ст.107 ЗК РФ определены следующие ПОСЛЕДСТВИЯ УСТАНОВЛЕНИЯ ЗОУИТ:
1) ограничения, связанные с использованием ЗУ и размещением и использованием объектов недвижимого имущества.
2) приведение разрешенного использования и параметров зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до дня установления ЗОУИТ, в соответствие с ограничениями использования, установленными в границах ЗОУИТ.
3) приведение разрешенного использования ЗУ в соответствие с ограничениями использования ЗУ, установленными в границах ЗОУИТ.
4) снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в ЗОУИТ не допускается.
5) возмещение правообладателям ЗУ, иных объектов недвижимости убытков, причиненных ограничением их прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ.
6) выкуп ЗУ и расположенных на них объектов недвижимого имущества.
7) возмещение за прекращение прав на ЗУ.
На сегодняшний день указанные последствия регламентируются
Ø пп.1 п. 2, п.3 ст.56, ст.57.1, п.2 ст.104, п.5, п.24 ст.106, ст.107 ЗК РФ,
Ø ч.22 - 44 ст.26 Федерального закона от 03.08.2018 №342-ФЗ,
Ø ст.55.33 ГрК РФ,
Ø п.2 ПП РФ от 03.03.2018 № 222 в части СЗЗ,
Ø п.25, 30, 31 Правил установления СЗЗ, утв. ПП РФ № 222.
В ст.55.33 ГрК РФ указано, что ОКС, расположенные в границах ЗОУИТ, подлежат
Ø сносу или
Ø приведению в соответствие с ограничениями использования ЗУ, установленными в границах ЗОУИТ, в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого ОКС и иное не предусмотрено федеральным законом.
часть 2 ст.55.33 ГрК РФ предусматривает следующие основания для сноса ОКС или его приведения в соответствие с ограничениями использования ЗУ, установленными в границах ЗОУИТ:
- решение собственника ОКС или собственников помещений в нем;
либо
- соглашение о возмещении убытков, причиненных ограничением прав, указанных собственника ОКС или собственников помещений в нем в связи с установлением ЗОУИТ;
либо
- решение суда - в случае недостижения соглашения о возмещении убытков.
аналогичные требования закреплены в п.12 ст.57.1 ЗК РФ, согласно которой снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, приведение их параметров и (или) разрешенного использования (назначения), разрешенного использования ЗУ в соответствии с установленными в границах зоуит ограничениями использования ЗУ осуществляются на
- основании соглашения о возмещении убытков
- либо на основании решения суда.
пункт 5 ст.107 ЗК РФ определяет следующие случаи сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на ЗУ в границах ЗОУИТ:
- в случае, если в соответствии с ограничениями использования ЗУ, установленными в границах ЗОУИТ, размещение объектов недвижимого имущества запрещается;
- в случае, если собственник объекта недвижимости не изменил его разрешенное использование (назначение) на вид разрешенного использования, допустимый в соответствии с указанными ограничениями и градостроительным регламентом … в срок, предусмотренный соглашением о возмещении убытков, а в случае отсутствия указанного соглашения - в срок, предусмотренный п.4 ст.107 ЗК РФ.
При этом, п.2 ст.107 ЗК РФ со дня установления или изменения ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству, реконструкции ОКС и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования ЗУ, установленных в границах ЗОУИТ, допускается, за исключением случая установления ЗОУИТ в соответствии с п.15 ст.106 ЗК РФ:
1) использование ЗУ, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией ОКС;
2) использование ЗУ, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции ОКС на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения ЗОУИТ,
или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного ОКС не требуется выдача разрешения на строительство;
3) использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования.
Соответствующие требования ст.107 ЗК РФ и ст.55.33 ГрК РФ не распространяются на ОКС, в отношении которого принято
Ø решение о сносе самовольной постройки
Ø или ее приведении в соответствие с установленными требованиями,
Ø кроме случаев, если решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принято исключительно в связи с несоответствием указанного ОКС предельному количеству этажей и (или) предельной высоте зданий, строений, сооружений, установленным ПЗиЗ, документацией по планировке территории, ГрК РФ, другими федеральными законами, требованиями разрешения на строительство.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, что самовольной постройкой НЕ ЯВЛЯЕТСЯ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования ЗУ, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему ЗУ. А значит, может быть признано право собственности.
В силу требований ч.3 ст.55.33 ГрК РФ заключение соглашения о возмещении убытков, а также возмещение убытков осуществляются в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Согласно п.6 ст.107 ЗК РФ возмещение правообладателям ЗУ, иных объектов недвижимости … убытков, причиненных ограничением их прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ, осуществляется в соответствии со ст.57.1 ЗК РФ (Рис.5).
Согласно пунктам 8, 9, 13 ст.57.1 ЗК РФ убытки, предусмотренные настоящей статьей, возмещают в срок не более чем пять лет со дня установления, изменения ЗОУИТ, по требованию лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи:
1) собственник здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении ЗОУИТ, … если его обязанность по возмещению указанных убытков предусмотрена документом, на основании которого им осуществляются владение и (или) пользование такими зданием, сооружением;
2) застройщик - в случае возмещения убытков, причиненных в связи с установлением ЗОУИТ в отношении планируемого к строительству ОКС до ввода такого объекта в эксплуатацию;
3) орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об установлении или изменении ЗОУИТ, в случае
- отсутствия СОБСТВЕННИКА или ЗАСТРОЙЩИКА,
- или установления ЗОУИТ по основаниям, не связанным с размещением зданий, сооружений,
- или которые приняли решение об установлении или изменении ЗОУИТ … и по вине которых сведения о ЗОУИТ не были внесены в установленный срок в ЕГРН в случае, если строительство здания, сооружения … начато после дня принятия решения об установлении или изменении ЗОУИТ … и до дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН и в отношении таких здания, сооружения не принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
Рис.5. Возмещение убытков правообладателям ЗУ в связи с установлением, изменением ЗОУИТ
При этом соглашение о возмещении убытков заключается собственником ОКС или собственниками помещений в нем с одним из следующих лиц:
- с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ;
- застройщиком - в случае установления ЗОУИТ в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения;
- органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении ЗОУИТ … при отсутствии указанных правообладателя или застройщика.
Соглашение о возмещении убытков должно предусматривать, в том числе, условие о сносе ОКС либо приведении ОКС и (или) его разрешенного использования (назначения) в соответствие с ограничениями использования ЗУ, установленными в границах ЗОУИТ.
С выходом Федерального закона №217-ФЗ от 29.07.2017, который пришел на смену №66-ФЗ, была осуществлена реформа в области садоводства и огородничества (Рис.6), и в 2019 году в ЕГРН появилось новое назначение «садовый дом».
Рис.6. Справка о юридическом статусе ЗУ
Жилых строений формально больше нет - они были признаны жилыми домами по п.9 ст.54 №217-ФЗ либо нежилыми или садовыми в силу местной практики.
Поэтому согласно №120-ФЗ от 30.04.2021 с 01.01.2023 назначение «жилое строение» исключается из перечня возможных по №218-ФЗ, а назначение «жилое (здание)» меняется на соответствующее положениям №217-ФЗ «ЖИЛОЙ ДОМ».
Вид разрешенного использования - 13.2 - «Ведение садоводства» предусматривает использование ЗУ для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома - жилые и садовые.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у ЗУ основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. То есть указанный земельный участок относится к нормируемым объектам согласно пункту 5б) Правил установления СЗЗ № 222.
Однако, к сожалению, СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПРОТИВОРЕЧИВА. Например:
Дело № 2-5004/2020 о признании права собственности на самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем на праве собственности и расположенном
- на землях населенных пунктов с разрешенным использованием - для ведения садоводства,
- в территориальной зоне ведения садоводства и дачного хозяйства (СД-1);
- полностью в границах ЗОУИТ – «санитарно-защитная зона и санитарные разрывы (нормативная)» от объектов I-П класса опасности, расположенных в территориальной зоне П-1
в силу п.п.2 п.1 ст 40 ЗК РФ
согласно п.п. 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года
со ссылкой на ч. 13 ст. 26 Федерального закона 03.08.2018 №342-Ф3.
Дело № 2А-305/2020 об отказе в удовлетворении административного искового заявления Курзановой Елены Николаевны к администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области о признании незаконным и отмене Уведомления о … недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, расположенном
- на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства,
- в территориальной зоне Ж-4-зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами,
- в СЗЗ от предприятия 4 класса вредности (ОАО Агрофирма Толмачево II площадка)
на основании норм ч.13, 14 ст.26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ (в ред. от 01.01.2019) и п.5 и п.6 ст.5 Федерального закона от 27.12.2019 № 455-ФЗ.
Дело № № 2-8/2020 по отказу в удовлетворению иска гражданки Уфимцевой Т.А. к АО «Угольная компания «Кузбассразрезуголь» об обязании выкупить ЗУ и расположенный на нем объект недвижимого имущества, расположенных в СЗЗ предприятия на основании того, что в силу абз. 2 ч. 1 ст. 421 ГК РФ принуждение стороны к заключению договора будет противоречить общим принципам гражданского законодательства.
И в заключение отмечу, что, скорее всего, с 01.01.2022 по 01.03.2022 нас ожидает ПРАВОВОЙ КОЛЛАПС в части порядка установления СЗЗ в связи с тем, что:
1) во-первых, отсрочка обязательности предоставления копии решения об установлении СЗЗ для получения разрешения на строительство истекает 01.01.2022 г., и согласно п.9 ч.7 ст.51 ГрК РФ копия решения об установлении СЗЗ вновь становится обязательной для получения разрешения на строительство.
2) Во-вторых, согласно ПП РФ от 31.12.2020 №2467 с 01.01.2022 ограничено действие НПА, регламентирующих требования по установлению (обоснованию) ЗОУИТ (пункты 1044, 1057, 1060, 1062, 1063, 1078, 1095, 1132, 1228).
3) В-третьих, до н/вр не принят проект ПП РФ «Об утверждении Положения о санитарно-защитных зонах и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (ID проекта 02/07/12-20/00112129), очередное общественное обсуждение которого завершилось в январе 2021 года.
В-четвертых, согласно п.1 ст.3 Федерального закона от 31.07.2020 № 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации» (с изм. на 11 июня 2021 года) «положения нормативных правовых актов, устанавливающих обязательные требования, должны вступать в силу либо с 1 марта, либо с 1 сентября соответствующего года, но не ранее чем по истечении девяноста дней после дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта, если иное не установлено федеральным законом, Указом Президента Российской Федерации или международным договором Российской Федерации, предусматривающими установление обязательных требований». (Часть в редакции, введенной в действие с 1 июля 2021 года Федеральным законом от 11 июня 2021 года № 170-ФЗ)
Соответственно, подготовленные в н/вр и выложенные на regulation.ru проекты НПА (ID проекта документа 01/02/09-21/00120254, ID проекта документа 01/01/09-21/00120257), которыми предлагается внести изменения в ПП РФ № 2467 и исключить из перечня утративших силу с 01.01.2022 НПА, регламентирующих установление ЗОУИТ, должны быть официально опубликованы до 02.10.2021.
Аналогично и по проекту ПП РФ об утверждении Положения о СЗ
Календарь событий
