Конфликтный развод приводит к снижению стоимости московской квартиры вплоть до 15-20%, заявили в компании «Этажи». Одновременно время ее продажи растягивается на 30–60%, поскольку многие потенциальные покупатели предпочитают переплатить, но получить «юридически чистую» квартиру, чем потом решать проблемы через суд. Особенно сложно продать квартиры, купленные в ипотеку при помощи маткапитала.
Константин Любимов
Дисконты и задержки связаны тем, что часть такого жилья принадлежит несовершеннолетним детям. Специалисты советуют никогда не использовать материнский капитал для приобретения жилья, необходимость продажи которого возникнет ранее, чем через 20 лет. С учетом стоимости недвижимости в Москве, маткапитал составит лишь 5-7% ее стоимости, если не меньше. При этом клеймо проблемности получит вся квартира.
В таких условиях даже вполне добросовестные продавцы, однажды воспользовавшиеся маткапиталом, оказываются заложниками бюрократической машины. Чтобы снять обременение с долей детей, требуется разрешение органов опеки, которое даётся только при условии одновременного улучшения жилищных условий ребёнка. На практике это означает, что продать старую квартиру и купить новую нужно в рамках одной сделки, что технически сложно и отпугивает банки и покупателей. Риелторы отмечают, что многие семьи вынуждены скидывать цену на 20–25% именно из-за необходимости вписать в договор «детские» метры, а затем доказывать, что ребёнок не потеряет в площади. В результате квартира зависает на рынке на полгода и более, а продавец теряет не только деньги, но и время.
Психологический фактор также играет ключевую роль: покупатели в Москве научены горьким опытом имени певицы Долиной и тщательно проверяют историю объекта. Любое упоминание о судебных разбирательствах, разделе имущества или доле бывшего супруга с детьми автоматически переводит квартиру в категорию «токсичных». Даже если конфликт уже урегулирован, но в выписке из ЕГРН остались отметки о запрете на регистрационные действия, потенциальные приобретатели предпочитают не рисковать. Как отмечают эксперты, в сегменте вторичного жилья репутация объекта иногда важнее его реальных характеристик: две одинаковые квартиры на одной лестничной клетке могут различаться в цене на миллионы рублей только из-за «проблемного» прошлого одной из них.
Примечательно, что проблема усугубляется в домах старого фонда и в районах с низкой ликвидностью — там скидка может достигать 30% от рыночной стоимости. Владельцы таких квартир, пытаясь продать их быстро, нередко идут на компромиссы, включая рассрочку или частичное оформление в пользу покупателя, что чревато новыми юридическими рисками. Юристы предупреждают: попытки обойти опеку путём дарения или фиктивного выделения долей часто заканчиваются аннулированием сделки через суд, после чего квартиру вообще невозможно продать несколько лет. Именно поэтому опытные риелторы настоятельно рекомендуют клиентам ещё на этапе планирования покупки с маткапиталом закладывать «запас прочности» — например, выбирать жильё с запасом площади, чтобы потом безболезненно выделить доли детям, или фиксировать в брачном договоре режим раздельной собственности.
В долгосрочной перспективе тенденция может привести к тому, что квартиры, купленные с маткапиталом, превратятся в «балласт» для семейного бюджета. Учитывая, что средний срок владения жильём в Москве составляет 7–10 лет, а маткапитал начали активно использовать с 2007 года, волна проблемных продаж только набирает обороты.