Спрос на элитные новостройки в Москве обвалился на 27% , сообщил «КоммерсантЪ». Это связано с исчерпанием спроса, созданного во время ростов доходов 2023-2024 годов, а также с резким удорожанием цены квадратного метра. Сейчас «квадрат» в среднем стоит ₽2,5 миллиона, что на треть больше, чем в начале 2025 года. Словом, кризис добрался даже до элитного сегмента.
Виктор Левин
Драматическая смена настроений на рынке элитной недвижимости Москвы стала закономерным финалом периода аномального роста. На протяжении 2023–2024 годов состоятельные покупатели активно вкладывали средства в бетон, спасаясь от инфляции и нестабильности фондового рынка. Дополнительный импульс придавали бонусные выплаты крупного бизнеса и рекордные дивиденды — доходы тогда действительно позволяли, не торгуясь, выкупать квартиры за полмиллиарда и выше. Однако к середине 2026 года этот источник иссяк: экономика перешла в режим охлаждения, а темпы роста реальных зарплат даже в премиум-сегменте перестали успевать за взлетом цен.
Ключевой фактор обвала спроса — уже не столько снижение доходов, сколько психологический барьер. Отметка в 2,5 миллиона рублей за квадратный метр стала точкой невозврата для многих покупателей, которые еще год назад были готовы рассматривать сделки. Когда таунхаус в престижной локации у Кремля дорожает на треть за полтора года, у покупателя срабатывает защитный механизм «перегрева». Даже те, у кого средства есть, начинают задумываться: не купить ли сейчас квартиру в Дубае, Майами или хотя бы подмосковный особняк — лишь бы не платить московскую наценку, которая кажется уже необоснованной.
Дезорганизацию усугубляет разрыв между ожиданиями девелоперов и реальным поведением клиентов. Застройщики элитных проектов по инерции продолжают держать цены, ориентируясь на прежнюю маржинальность и длинные инвестиционные циклы. Но продажи падают, и это вынуждает их вводить скрытые дисконты: беспроцентные рассрочки, подарки в виде парковочных мест или отделки, — но публичного снижения цен пока никто не объявляет. Полноценной коррекции рынка мешает боязнь потерять статус «элитного» актива, который должен дорожать, а не дешеветь.
В итоге рынок застывает в парадоксальном равновесии: предложение по-прежнему избыточно и продолжает пополняться проектами, заложенными еще в ажиотажные годы, а реальный платежеспособный спрос сузился до узкой группы сверхсостоятельных покупателей, которые либо ищут уникальные объекты под конкретные задачи, либо выводят капитал из страны. Массовый «инвестиционный» спрос на премиум, который в 2023–2024 годах составлял до 40% сделок, практически исчез — перепродать квартиру с наценкой сейчас почти невозможно, и инвесторы ушли в выжидательную позицию.
Эксперты уже предрекают, что если ставки по депозитам останутся высокими, а доходы бизнеса продолжат сжиматься, оставшуюся часть года рынок элитных новостроек проведет в стагнации. Единственным выходом для девелоперов может стать постепенное снижение цен или полная переориентация на формат «клубных домов» с небольшим количеством квартир, где дефицит предложения ещё позволяет поддерживать иллюзию эксклюзивности.
Но массовому сегменту элитной недвижимости — с сотнями лотов в одном ЖК — придётся адаптироваться к новой реальности, где покупатель стал требовательнее, медлительнее и гораздо чувствительнее к цене.