Владельцам самых дорогих квартир в Москве в 2026 году придется заплатить в городской бюджет десятки миллионов рублей налога на имущество. Причина таких сумм — не только огромная площадь, но прежде всего кадастровая стоимость и специальная ставка для очень дорогой недвижимости. В Москве для жилых помещений с кадастровой стоимостью до 300 млн рублей действуют дифференцированные ставки.
Фото: Knight Frank. Элитная квартира в башне «Федерация»
Елена Иванова
Миллионные налоги для квартир за миллиарды
В 2026 году владельцы элитной недвижимости пополнят бюджет столицы более чем на 12 млрд рублей. Причина в том, что с этого года в Москве действуют дифференцированные ставки на супердорогое жилье. Как сообщает РИА Новости, собственник квартиры площадью около 1,2 тыс. кв. м в ЖК Crystal House в Хамовниках должен заплатить около 25,4 млн рублей из-за того, что кадастровая стоимость объекта составляет почти 1,3 млрд рублей. Для владельца почти тысячеметровой квартиры в доходном доме А. Я. Рекка 1910 года на Пречистенке сумма налога составляет около 22,1 млн рублей.
В Москве для жилых помещений с кадастровой стоимостью до 300 млн рублей действуют дифференцированные ставки: 0,1% для объектов до 10 млн рублей, 0,15% — от 10 до 20 млн, 0,2% — от 20 до 50 млн и 0,3% — от 50 до 300 млн рублей. Для объектов дороже 300 млн рублей применяется ставка 2%.
Для сравнения: у владельца обычной московской квартиры налог исчисляется совершенно в другом масштабе. Например, если квартира площадью 60 кв. м имеет кадастровую стоимость 15 млн рублей, то ставка составляет 0,15%. При этом из налоговой базы вычитается кадастровая стоимость 20 кв. м квартиры. При равномерной стоимости квадратного метра налоговая база составит около 10 млн рублей, а налог — примерно 15 тыс. рублей в год. Для квартиры стоимостью 8 млн рублей налог будет еще ниже — порядка 5 тыс. рублей после стандартного вычета. Сам механизм вычета 20 кв. м установлен Налоговым кодексом.
Таким образом разница между массовым и элитным сегментами получается огромной. Квартира стоимостью 15 млн рублей может приносить бюджету около 15 тыс. рублей в год, тогда как квартира с кадастровой стоимостью свыше миллиарда — десятки миллионов.
Почему налог вырос именно сейчас
Главная причина — новая государственная кадастровая оценка недвижимости в Москве. В результате количество жилых объектов с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей выросло примерно в четыре раза — до 1 585 объектов. По оценкам, до изменения налоговой нагрузки элитная недвижимость приносила бюджету около 3,2 млрд рублей в год, а в 2026 году поступления от этого сегмента могут достигнуть 12,9 млрд рублей.
При этом кадастровая стоимость — это не рыночная цена квартиры в момент продажи. Она рассчитывается государством для целей налогообложения. Но именно она становится налоговой базой, поэтому пересмотр кадастровой оценки непосредственно влияет на платежи собственников. ФНС указывает, что налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, внесенной в ЕГРН.
Особенно сильно новая оценка затронула современную дорогую недвижимость. По данным анализа кадастровой переоценки, стоимость квартир в домах, построенных в 2020-е годы, выросла в среднем примерно на 42%, а в домах 2010-х — на 38,5%. Для исторической застройки рост был значительно меньше.
Сколько Москва получит от налога
По доступным данным, только элитные объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей должны принести Москве в 2026 году около 12,9 млрд рублей против примерно 3,2 млрд рублей ранее. Это уже заметная сумма даже для бюджета Москвы . При этом налог на имущество физических лиц — полностью городской источник доходов: ФНС указывает, что в Москве этот налог устанавливается городским законом, а поступления зачисляются в бюджет города.
Главный эффект новой системы поэтому заключается не столько в том, что несколько сотен владельцев сверхдорогих квартир заплатят по 20–25 млн рублей. Гораздо важнее изменение самой налоговой базы: после новой кадастровой оценки больше объектов перешло через порог 300 млн рублей, после которого ставка резко возрастает. Получилась своеобразная московская шкала налогообложения недвижимости: для обычного владельца квартира остается источником сравнительно небольшого ежегодного платежа, тогда как собственность стоимостью сотни миллионов или миллиарды рублей превращается в весьма существенный источник дохода городского бюджета.
